Kuo labiausiai pasitiki būsto pirkėjai: statybų įmonėmis, vystytojais ar brokeriais?

2020-03-12

Rekordus ir toliau mušanti nekilnojamojo turto (NT) rinka stiprina diskusijas, esą, lietuviai būstus perka nesirinkdami, pernelyg nesusimąstydami apie kokybę ar garantijas, statytojų bei vystytojų reputaciją – perka viską, kas parduodama. Tačiau NT plėtros įmonės „Citus“ užsakymu atlikta Vilniaus ir Kauno gyventojų, kuriems aktualus būsto pirkimas, apklausa parodė, kad yra kitaip. Tik trečdaliui žmonių nesvarbu, iš ko pirkti būstą. Kiti būsto pasirinkimą grindžia racionaliais kriterijais.  

Tyrimas parodė, kad svarbiausi faktoriai besirenkantiems būstą – kaip įprasta – yra kaina (89 proc. apklaustųjų) ir vieta (86 proc.), o iškart po šių kriterijų seka statybos darbų kokybė. Šiam faktoriui prioritetą teikia 80 proc. tyrimo dalyvių.

Grafikas 1: Būsto pasirinkimo kriterijai. CITUS duom.

Rinkdamiesi iš vienodų nekilnojamo turto pasiūlymų, gautų iš skirtinga veikla užsiimančių įmonių, 44 proc. apklaustųjų (2018-aisiais tokių buvo 42 proc.) prioritetą teiktų statybų bendrovės pasiūlymui, argumentuodami, jog iš jų tikisi geresnės kainos ir nori išvengti tarpininkų. 21 proc. kreiptųsi į nekilnojamojo turto vystytojus, nes mano, jog šie daugiau žino apie patį projektą, statybas arba prisiima daugiau atsakomybės už projektą, statybų eigą (2018 m. – 18 proc.). Mažiausiai, 5 proc. pasitikėtų NT tarpininkais (2018 m. – 4 proc.).

Grafikas 2: Bendrovės, kurių būsto pasiūlymas būtų patraukliausias (2019 ir 2018 m. rezultatai). CITUS duom.

Vertindami įmones ir jų būsto pasiūlymus, žmonės statybų veiklą sieja su kokybe bei garantijomis. Pirkėjai preferenciją teikia ir įmonėms, kurios nėra statytojos, bet yra siejamos su statybų veikla ar pirkėjai šią veiklą joms priskiria intuityviai.  

„Citus“ pardavimų vadovė Andželika Čiūtienė mano, kad dar ne visi potencialūs būsto pirkėjai suvokia, kas yra  vystytojas. Nors terminas vartojamas senokai, visgi tikroji jo reikšmė apipinta įvairių mitų. Vystytojui labai retai priskiriama statybų veikla, todėl įsivaizduojama, kad jis prisiima mažiau atsakomybės – realybėje situacija visiškai priešinga. Vystytojai kruopščiai atsirinkę samdo generalinės rangos ar statybos darbų partnerius bei yra pagal galiojančius teisės aktus atsakingi už kokybę nuo projekto iki rakto.

„Dažnai iš klientų sulaukiame klausimų, kas vykdys statybas mūsų projektuose. Natūralu, kad žmonėms svarbi statybų kokybė ir garantijos už atliktus darbus. Akcentuojame pirkėjams, kad patys statybos darbų neatliekame, tačiau valdome visą statybų procesą, sukaupėme daug patirties ir kontaktų, todėl galime užtikrinti projektų kokybę. Tokia praktika vadovaujasi dauguma kitų vystytojų“, – tikina „Citus“ atstovė.

Ji pabrėžia, kad dauguma įmonių turi savo kokybės ekspertus, kurie prižiūri, kad statybos vyktų griežtai pagal visus reikalavimus ir rezultatas būtų toks, koks numatytas projekte. Specialistė teigia, kad vienoje įmonėje vykdyti statybą ir projektų plėtrą (vystymą), paprastai, būdinga didelėms bendrovėms, o specializuotos NT vystymo įmonės būna sutelkusios stiprias kūrybines kompetencijas, kurias išnaudoja projektų koncepcijos sukūrimui ir tobulinimui, rinkodaros priemonėms, pardavimams. Galų gale, dalis vystytojų turi savo administravimo įmones, kurios gali prižiūrėti pastatytus gyventojų būstus, taip užtikrindami projekto priežiūros tęstinumą.

„Tai, kad pirkėjai iš statytojo tikisi nuolaidų tik rodo, kad kol kas painiojamos statytojo ir vystytojo sąvokos. Vystytojas arba dar kitaip – plėtotojas – yra investuotojas, idėjos autorius ir projekto šeimininkas. Jis yra atsakingas už projekto kokybę, garantijas ir kainodarą. Todėl supratimas, kad statytojas gali suteikti nuolaidas yra klaidingas. Statytoju, matyt, dažniau vadinamas rangovas, kuris fiziškai atlieka darbus“, – sako Mindaugas Statulevičius, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas.

Tie tyrimo dalyviai, kurie apsispręstų būstą pirkti iš brokerių, pagrindiniu privalumu laiko tikimybę, kad NT galės įsigyti pigiau. Brokerių paslaugomis, paprastai, naudojasi mažesni vystytojai, kurie patys neturi resursų rinkodarai ir pardavimams, o daugiausiai darbo NT agentūros turi antrinėje rinkoje – parduodamos butus iš „antrų rankų“. Taip pat kartais žmonės į juos kreipiasi dėl gilaus rinkos išmanymo, siekdami koncentruotai gauti informaciją iš specialisto ir taip sutaupyti laiko renkantis projektus, sužinoti „vidinės“ informacijos ir pan.

Svarbu pastebėti, kad, 24 proc. apklaustųjų nurodė, kad jiems visiškai nesvarbu, kas parduos būstą, o 6 proc. nė nežino, kuo skiriasi šių bendrovių veikla.

Garantijas užtikrina įstatymai, tačiau svarbu pasidomėti reputacija

Garantijų už būsto kokybę mechanizmas veikia paprastai: suteikiamos garantijos ir jų terminai statybų ar vystymo įmonėms nesiskiria. Garantiniai laikotarpiai ir darbai, kuriems taikoma garantija, yra smulkiai apibrėžti įstatymuose ir kituose teisės aktuose, o jų laikytis privalo visi.

„Anksčiau buvo kalbama, kad žmonės neskaito sutarčių: nesigilina į paties sandorio ar garantines sąlygas. Mes to nepastebime, ypač pastaruoju metu. Žmonės atidžiai gilinasi, kartais konsultuojasi su teisininkais, užduoda daug klausimų mums, domisi. Raginame juos tai daryti, kad neliktų neaiškumų, nebūtų nepagrįstų lūkesčių“, – kalba „Citus“ pardavimų vadovė. – „Stengiamės edukuoti būsto ieškančius žmones, patarti jiems: juk būsto pirkimas yra labai svarbus žingsnis, kuriam reikia atidžiai pasiruošti, kad ateityje netektų gailėtis. Per paskutinius metus pastebime didesnį pirkėjų dėmesį vystytojo reputacijai, patirčiai. Pelno privilioti nepatyrę vystytojai ne visada sugeba užbaigti projektus, o nukenčia žmonės.“

Projektą vystančios, plėtojančios įmonės patikimumą ir žinomumą, kaip svarbiausią kriterijų renkantis būstą, įvardijo 37 proc. „Citus“ užsakymu atlikto tyrimo dalyvių. Šį aspektą pabrėžia ir A. Statulevičius. Jis akcentuoja, kad būtent vystytojo reputacija turėtų būti vienas svarbiausių faktorių priimant sprendimą įsigyti būstą. „Vystytojas prisiima ne tik irziką, bet ir atsakomybę už projektą. Todėl svarbu įsivertinti būtent jo reputaciją, ilgalaikius santykius su klientais ir darbų kokybę“, – sako M. Statulevičius.

Kiekvienas ieškantis būsto turėtų atidžiai pasidomėti patikusio projekto vystytojo istorija, kas apie jį kalbama viešojoje erdvėje, žiniasklaidoje, sužinoti, kiek ir kokių projektų vystytojas yra sėkmingai užbaigęs. Net tokie, atrodytų, reklaminiai niuansai, kaip gauti apdovanojimai, paties vystytojo komunikacija, yra svarbūs, nes atskleidžia įmonės politiką, verslo tvarumą ir parodo, kiek jo planai rinkoje yra ilgalaikiai.

Skirtingos sąvokos sunkina pasirinkimą

NT rinkoje būstus pardavinėja daugybė įmonių: vystytojai arba plėtotojai, statytojai, brokeriai arba tarpininkai. Kai kurių jų veikla skiriasi labiau, tačiau kitus atskirti ieškantiems būsto nėra paprasta.

Paprašyti patikslinti, kuo, jų manymu, užsiima statybų bendrovės, vystytojai ir brokeriai, pagrindines veiklas tyrimo dalyviai joms priskyrė teisingai, tačiau išaiškėjo, kad projektavimą žmonės dažniau priskiria statybos įmonėms nei vystytojams, o manančių, kad vystytojai atlieka ir statybos darbus, tėra penktadalis.

Grafikas 3: Statybos įmonių, NT vystytojų ir brokerių agentūrų veiklos suvokimas. CITUS duom.

Kad NT vystytojams priskiriamas administravimas, idėjos parengimas, o statybų bendrovėms – NT pardavimai gali būti susiję su tendencija, jog kai kurios rinkoje lyderiaujančios įmonės sau priskiria kelias veiklas – ir statytojų, ir vystytojų, arba savo vaidmenį skirtingai įvardija įgyvendindamos skirtingus projektus.

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija NT vystytojo sąvoką apibrėžia taip: tai statytojas, kuris investuodamas vysto nekilnojamąjį turtą ir (ar) infrastruktūrą miestuose <...>, t. y. formuoja statinių statybai skirtus sklypus, juose stato statinius ir juos parduoda. NT vystytojas turi vykdyti ne tik statytojo prievoles, jis taip pat yra atsakingas statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą, pabrėžia institucija.

Bendrovės „Citus“ užsakymu, 2019 metų spalį įmonė „Spinter tyrimai“ apklausė 513 Vilniaus ir Kauno gyventojų, kurie per pastaruosius 5 metus įsigijo nuosavą būstą arba ketina tą daryti per artimiausius 3 metus. Apklausa vykdyta interneto platformoje, pateikus elektroninę anketą. Tai antrasis analogiškas tyrimas.

 

Faktai ir skaičiai

• Rinkdamiesi iš vienodų būsto pasiūlymų, tyrimo respondentai taip rinktųsi NT įmones pagal veiklą: statybų bendroves pasirinktų 44% (2018 m. – 42%), NT vystytojus (plėtotojus) – 21% (2018 m. – 18%), NT (brokerių) agentūras – 5% (2018 m. – 4%);
• Neteikia reikšmės įmones veiklai 24% respondentų (2018 m. – 28%), o nežino, kuo skiriasi įmonių veikla 6% (2018 m. – 7%);
• Statybų įmonėms tyrimo respondentai priskyrė šias veiklas: statybą – 100% (2018 m. – 99%), projektavimą – 68% (2018 m. – 53%), pardavimą – 45% (2018 m. – 38%), projekto koncepcijos ir idėjos parengimą – 43% (2018 m. – 35%), NT administravimą – 18% (2018 m. – 11%);
• NT vystymo (plėtros) įmonėms tyrimo respondentai priskyrė šias veiklas: projekto koncepcijos ir idėjos parengimą – 71% (2018 m. – 60%), pardavimą – 66% (2018 m. – 60%), projektavimą – 52% (2018 m. – 46%), NT administravimą – 51% (2018 m. – 43%), statybą – 21% (2018 m. – 20%);
• NT agentūros (brokeriams) tyrimo respondentai priskyrė šias veiklas: pardavimus – 92% (2018 m. – 89%), NT administravimą – 30% (2018 m. – 24%), statybą – 7% (2018 m. – 6%), projekto koncepcijos ir idėjos parengimą – 6% (2018 m. – 5%), projektavimą – 6% (2018 m. – 3%).